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关于加快解决历史遗留建设项目不动产登记问题的工作方案
     作者:转自中国哈尔滨     更新日期:2017.02.04

为加快解决历史遗留建设项目(含商品房开发项目、棚改回迁安置项目和单位自建项目,下同)不动产登记问题,进一步规范房地产市场秩序,切实维护人民群众的切身利益,依据相关法律法规和政策规定,结合我市实际,特制定本方案。

一、工作目标

通过梳理问题、研究对策,提出切实可行的解决措施,力争利用1年左右时间,解决群众办理房屋产权证难题。切实加强建设项目监管,完善长效管理机制,从源头上防止违法违规行为的发生。

二、工作原则

(一)坚持尊重历史、实事求是原则。梳理问题要对应问题发生的时点,所提措施要有利于解决群众办证的难题。

(二)坚持部门联动、集中办理原则。各相关部门要根据各自职能、实施有效联动,确定时限,集中人员,协同办理建设项目审批、验收及会签等手续,为办理不动产登记创造有利条件。

(三)坚持先易后难、急事急办原则。各相关部门要根据建设项目存在问题的难易程度和突出矛盾,区分情况、分类排序,突出重点、快速推进。

三、组织机构和职责分工

(一)组织机构

调整充实市解决城市国有土地上房地产开发项目不动产登记问题工作领导小组,组长由分管副市长担任,副组长由市政府相关副秘书长担任,成员由市建设、国土资源、城乡规划、住房(棚改)、财政、国税、地税、人防、环保、公安、卫生计生、市场监管、法制、信访等部门及各区政府主要负责人和市法院、市检察院等部门有关负责人担任,负责研究解决重大疑难问题,确定相关政策,统筹协调各成员单位落实各项工作任务。

领导小组办公室设在市住房局,主任由市住房主要负责人担任,工作人员从各成员单位抽调,负责研究拟定相关政策,落实解决方案,制定推进计划,约谈责任单位,具体组织实施建设项目办理不动产登记涉及的建设审批手续、工程验收、项目会签、统计汇总、舆论宣传等工作,及时向领导小组报告有关情况。

领导小组办公室下设政策研究、商品房开发项目、棚改回迁安置项目、单位自建项目、案件查办和宣传报道等6个工作组。

1.政策研究组。组长由市政府法制办有关负责人担任,成员由市法制、建设、国土资源、城乡规划、住房、财政、国税、地税、人防、公安消防、信访等部门相关人员组成,负责研究相关政策、指导实施等工作。

2.商品房开发项目组。组长由市住房局有关负责人担任,成员由市建设、国土资源、城乡规划、住房、财政、国税、地税、人防、环保、卫生计生、公安消防等部门和有关区政府相关人员组成,负责梳理历史遗留商品房开发项目存在的问题,研究解决措施并组织实施。

3.棚改回迁安置项目组。组长由市棚改办有关负责人担任,成员由市建设、国土资源、城乡规划、住房、财政、国税、地税、人防、环保、卫生计生、公安消防和市、区棚改、征收部门相关人员组成,负责梳理棚改回迁安置项目存在的问题,研究解决措施并组织实施。

4.单位自建项目组。组长由市住房局有关负责人担任,成员由市建设、国土资源、城乡规划、住房、财政、国税、地税、人防、环保、卫生计生、公安消防等部门和有关区政府相关人员组成,负责梳理单位自建项目存在的问题,研究解决措施并组织实施。

5.案件查办组。组长由市公安局有关负责人担任,成员由市公安、建设、国土资源、国税、地税以及市法院、市检察院等部门相关人员组成,负责对恶意拖欠土地出让金和相关税费,转移资产、不主动配合的建设单位进行立案追缴和查处。

6.宣传报道组。组长由市住房局有关负责人担任,成员由市住房局相关人员组成,负责制定宣传计划并组织实施。

(二)职责分工

按照“谁主管、谁负责”的原则,进一步明确领导小组成员单位工作职责:

1.市住房局:负责审核发送会签书,综合整理建设项目名册,对房屋销售存在的问题提出切实可行的处理意见,实施建设项目会签等工作。

2.市建委:负责开发企业资质核查,建设项目施工审批、竣工验收和配套费等相关费用的收缴,对存在的问题提出切实可行的处理意见,实施建设项目会签工作。

3.市国土资源局:负责建设项目用地审批、土地出让金收缴,对存在的问题提出切实可行的处理意见,实施建设项目会签及办理不动产登记工作。

4.市城乡规划局:负责建设项目规划审批和验收手续,对存在的问题提出切实可行的处理意见,实施建设项目会签工作。

5.市地税局:负责核查建设单位纳税情况,并针对存在的问题提出切实可行的处理意见。

6.市公安局:负责建设项目消防审批和验收手续,针对存在的问题提出切实可行的处理意见,实施建设项目会签工作,对建设单位涉及的违法犯罪问题依法进行查处。

7.市棚改办:负责督办棚改项目建设审批、竣工验收及补交土地出让金等工作,针对存在的问题提出切实可行的处理意见并组织实施。

8.市财政局:负责核定建设项目相关规费缴纳方面存在的问题,提出切实可行的处理意见并履行相关手续。

9.市国税局:负责核查建设单位国税缴纳情况,针对存在的问题提出切实可行的处理意见并履行相关手续。

10.市人防办:负责核定建设项目人防审批和验收手续,针对存在的问题提出切实可行的处理意见并履行相关手续。

11.市环保局:负责核定建设项目环评和验收手续,针对存在的问题提出切实可行的处理意见并履行相关手续。

12.市卫生计生委:负责核定建设项目卫生验收,针对存在的问题提出切实可行的处理意见并履行相关手续。

13.市市场监管局:负责核查建设单位营业执照注册登记情况,对涉嫌违法企业按照职能进行处理。

14.市政府法制办:负责组织研究建设项目涉及政策法规方面的疑难问题,提出切实可行的解决意见。

15.市监察局:负责参与研究解决意见,组织督办检查及行政问责工作。

16.市信访局:负责接待到市信访服务中心来访的涉及办理不动产登记问题的信访事项,并转交到相关市直部门和有关区政府做好相关问题的解释和答复工作。

17.市法院:负责有关建设项目涉法立案和审理,以及有关资产查封和处置工作。

18.市检察院:负责有关建设单位涉及违法犯罪问题的查处工作。

19.各区政府:负责制定涉及房屋产权证方面的群体访稳控预案并做好属地稳控,对本行政区域内建设单位无法履行相关手续的建设项目给予代办会签等工作。

四、相关政策及解决措施

为妥善解决影响购房群众和回迁居民办理房屋产权证问题,各相关部门应严格按照项目建设时的政策规定,在认真执行《哈尔滨市人民政府关于解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题的若干意见》(哈政综〔2009〕50号)、《哈尔滨市人民政府办公厅关于印发哈尔滨市棚户区改造项目拆迁安置住房确权登记的有关规定的通知》(哈政办综〔2010〕84号)及相关法律法规的基础上,采取有效措施,依法妥善处理。

(一)明确责任主体,实行限期督办。对建设单位存在的,由建设单位作为责任主体;对联建一方主体缺失或无法配合的,由联建另一方作为责任主体;对建设单位不存在但有主管部门的,由主管部门作为代办主体;对建设单位不存在且无主管部门或无法履行相关手续的,由项目所在地区政府作为代办主体。

对存在不动产登记问题的历史遗留项目,由领导小组办公室约谈责任单位并下发督办通知,对限期(1周)内主动申报、主动配合解决问题的,予以从宽、从轻处理。对不主动申报、不积极配合解决问题的,由市建设、国土资源、城乡规划、住房、市场监管、税务、公安等部门,对建设单位的开发企业资质、建审手续、营业执照年检、缴纳税费和相关资产情况进行核查,并依法从严、从重处理;对拒绝按规定缴纳土地出让金和相关税费的,依法查封、拍卖或强制划拨建设单位相关资产或资金,冲抵欠款。

(二)区分不同情况,明确解决措施。在执行哈政综〔2009〕50号和哈政办综〔2010〕84号文件的基础上,结合当前实际,根据不同情况,按如下规定办理。

1.关于建设项目会签范围问题。对2009年12月31日前购房群众已入住但因未按规划审批建设、未完成竣工验收、欠缴土地出让金和相关税费、缺少购房发票等原因,造成购房群众无法办理不动产登记的商品房开发项目,以及单位自建项目,按照哈政综〔2009〕50号文件和本方案相关规定,通过会签方式予以解决。

2.关于建设项目会签过程中涉及交纳土地出让金和相关税费问题。对目前有能力补交的建设单位,督促其足额补交;对暂无能力补交但有可处置资产的建设单位,可依法通过转让或拍卖相应资产的方式补交;对既无能力补交又没有相应可处置资产的建设项目,经领导小组批准,建设单位存在的由市国土资源、建设、住房、税务等部门先行办理其他相关手续后依法追缴,建设单位已不存在的由市国土资源、建设、住房、国税、地税等部门暂时进行挂账处理,先行解决购房群众办理不动产登记问题后依法处理。

3.关于棚改回迁安置项目补交土地出让金问题。按照哈政办综〔2010〕84号文件关于土地出让金的补交内容、主体、方式和标准等规定,各相关部门依据各自职责提出补交土地出让金具体方式的可行意见,报领导小组批准后实施。

4.关于棚改回迁安置项目签订补充协议问题。各区征收部门应依据原安置补偿协议约定内容和实际安置房屋具体情况签订补充协议,明确房屋坐落、具体面积、权利性质等具体内容,经区棚改办审核确认后,作为补交土地出让金和办理不动产登记的依据。

5.关于棚改回迁安置项目回迁居民办理不动产登记使用购房票据问题。由税务部门负责确定棚改回迁中“拆一还一”、异地奖励安置、以商品房价格出售部分房屋的票据种类、征税标准,作为棚改回迁居民办理不动产登记的纳税依据。

6.关于单位自建住房项目违规对外销售问题。按照项目建设时有关政策规定,取消建设单位享受的优惠政策,补交土地出让金及相关税费后,将房屋性质由保障性住房转为建设单位全产权自有房屋,由市住房局按《哈尔滨市城市房屋权属登记条例》、《房屋交易与产权管理工作导则》等相关规定为购房人办理不动产登记。

(三)加强对新建建设项目的全程监管

1.加强建设行为监管。市建设、国土资源、城乡规划等部门要对建设项目进行全程跟踪监管,防止未按规划审批建设、未按施工审查意见施工、擅自改变土地用途等行为发生。

2.加强销售行为监管。市住房、国税、地税等部门要加大监管力度,防止无证售房、欠缴税费、无正规购房发票等违规行为发生。

3.加强商品房预售资金监管。依据《哈尔滨市商品房预售资金监督管理办法》相关规定,严格按照工程进度和办理房屋产权证节点拨付,确保商品房按时交付使用和购房人及时办理房屋产权证。对出现重大上访及其他问题的绿牌开发企业,报领导小组批准同意后,将其开发建设的项目一并纳入预售资金监管范畴。

4.加强进户行为监管,市建设、住房、城乡规划、国土资源等部门要加大对建设项目房屋进户的监管力度,对不符合进户条件的严禁进户,对擅自改变房屋用途的坚决予以纠正,坚决防止出现新的历史遗留问题。

(四)建立行政过错追究制度

各相关行政管理部门要各司其职,各负其责,加强建设项目监管,加大执法力度,对建设项目实行全程监管,对于监管缺失或监管不到位的相关部门,将依据相关法律法规追究责任。

五、工作方式

(一)建设项目会签工作流程

对符合哈政综〔2009〕50号文件和本方案规定条件的建设项目,按下列流程办理会签。

1.申请。由建设单位向领导小组办公室提出书面会签申请。

2.核发。对于符合哈政综〔2009〕50号文件和本方案规定条件的建设项目,由领导小组办公室核发《哈尔滨市解决国有土地上房地产开发建设项目不动产登记问题建审意见会签书》(以下简称《会签书》)。对建设项目存在重大疑难问题的,由领导小组办公室提交领导小组研究决定。

3.转交及会签。由领导小组办公室负责将《会签书》依次转至市城乡规划、国土资源、公安消防、建设、住房等部门(以下简称会签部门)完成会签。各会签部门原则上应在10个工作日内完成会签,《会签书》上签署的意见应为明确的认定和结论性意见。

4.办证。会签结束后,由市住房局依据各部门会签意见,对会签项目进行现售备案,由市国土资源局办理不动产登记手续。

(二)棚改回迁安置项目补交土地出让金工作流程

对符合哈政办综〔2010〕84号文件和本方案规定条件的棚改回迁安置项目,按下列流程办理补交土地出让金:

1.房产测量审核。由建设单位向市住房局提出房产测量审核申请,市住房局进行审核并出具审核意见后,将审核确认的房产测量结果转交相关区政府。

2.补交面积核算。区政府组织征收人(拆迁人)与被征收人(被拆迁人)依据原补偿协议、实际安置情况及房产测量结果,签订补充协议,明确约定房屋坐落、具体面积、权力性质等具体内容,填报《棚改回迁安置房屋明细表》(需盖章确认),据此核算补交土地出让金建筑面积,并将确认的《棚改回迁安置房屋明细表》转交市国土资源局、市住房局,作为核定土地出让金和办理不动产登记的依据材料。

3.土地出让金核定和补交。市国土资源局依据区政府核算确认的应由划拨用地性质转为出让用地性质的房屋建筑面积,测算应补交土地出让金额度。享受土地出让金返还拨付政策的受益单位据此向市国土资源局补交土地出让金。

4.调整用地审批手续。市国土资源局足额收取土地出让金后,将补交土地出让金部分原划拨用地调整为出让用地,并出具相关手续。

5.土地出让金返还。补交款上缴市财政后,按照哈政办综〔2010〕84号文件相关规定,专项提取农业土地开发等国家、省规定应提取资金后,剩余部分通过棚改融资平台再拨付给补交款的出资单位。

(三)单位自建住房违规对外销售部分补交土地出让金和相关税费工作流程

1.核定面积。由市住房局会同建设单位进一步核实违规对外销售情况,提供对外销售的具体套数和建筑面积等数据。

2.核定土地出让金和相关税费。由市国土资源、建设、税务等部门按照项目建设时的政策和标准,依据对外销售数据分别测算单位自建项目对外销售部分应补交的土地出让金和相关税费额度。

3.补交土地出让金和相关税费。建设单位按相关部门核定应补交的土地出让金和相关税费额度足额补交后,市国土资源部门调整用地审批手续。

4.不动产登记。由市住房局依据用地审批调整手续及有关规定,将房屋性质由保障性住房转为建设单位全产权自有房屋,为建设单位办理不动产初始登记手续。然后,由建设单位将全产权自有房屋交易给购房群众,市国土资源局按照转移登记方式为购房群众办理不动产登记。

六、工作要求

(一)高度重视,加强领导。各地区、各相关部门要对解决历史遗留建设项目不动产登记问题给予高度重视,切实加强领导,采取有效措施加快推进。

(二)明确责任,抓好落实。各相关部门主要负责人是解决历史遗留建设项目不动产登记问题的第一责任人,有关负责人是直接责任人,承办人是具体责任人。要细化任务目标,严格工作标准,精心组织实施,抓好工作落实。

(三)统筹组织,合力攻坚。领导小组办公室及各工作组要进一步完善工作流程和工作制度,实行周例会制度,加强工作统筹,强化督导检查,确保按时完成各项工作任务。

本方案自印发之日起施行,《哈尔滨市人民政府办公厅印发关于加快解决历史遗留建设项目房屋权属登记问题的工作方案的通知》(哈政办发〔2013〕8号)同时停止执行。

主办单位:哈尔滨市投资促进局   电话:0451-86776013 86776041   E-mail:fzyjc220@163.com
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